律师观点分析

　　一、简述案件详细情况

　　承租方与出租方签订一份租期从2017年4月16日到2019年10月15日的《房屋租赁合同》，合同对租金、逾期支付租金的逾期付款利息以及违约金、律师费等事项进行详细约定。

　　之后，承租方因经营不善于2019年2月28日发出《停租告知函》，但出租方予以拒绝。此后，因承租方未支付租金，出租方于2019年4月8日发送《律师函》，通知承租方租赁合同在收到律师函之日解除。之后，因承租方未支付租金、违约金等费用，出租方向法院起诉。

　　二、案件焦点

　　1、是否有做财产保全的必要;

　　2、出租方是否有权提前解除合同。

　　3、律师意见

　　三、律师观点

　　1、财产保全是为了之后生效判决得以执行，在对方履约情况不明，且出租方与承租方及关联企业总共签订三份租赁合同，涉及金额300余万元，鉴于承租方经营不善，且涉案金额较大，我向当事人要求一定采取保全措施;

　　2、在整个案件中，承租人为违约方应无争议。但在实务中经常遇到出租人以经营不善、公司困境或业务调整需要为由要求提前解除租赁合同。那么作为违约方是否有权要求解除合同?本律师认为：

　　首先，《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。按照上述立法本意，合同订立各方应严格遵守合同约定，除非有法定解除的事由或者合同约定的解除的事由，否则不得擅自解除。故在本案不存在法定解除事由的情况下，承租方无权要求解除合同，仅出租方有权行使合同解除权解除合同。

　　其次，《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。该条款已明确规定：违约方违约的，守约方有权要求违约方继续履行。可见，如果认为合同法第九十四条第二项中的当事人包含违约当事人，即违约方有权要求解除合同，则法律规定前后矛盾，故显然该合同第二项的当事人不包含违约当事人，即违约方不享有合同解除权。

　　最后，根据最高人民法院作出的判决也清楚表明，最高院的意见是《合同法》第九十四条条款应作限缩性解释，应将其理解为当事人一方违约时守约方享有合同解除权，而违约方不享有合同解除权。

　　四、审理结果：

　　支持出租方意见，即作为违约方的承租人无权要求解除合同，应支付租金、违约金、迟延支付租金利息、暂用费等。

　　五、律师建议

　　如遇到标的金额较大的租赁合同纠纷，建议委托专业律师处理，可获赔的金额往往比当事人自行起诉所获赔的金额要多许多。